1.Quadro normativo di riferimento
- La riforma è contenuta nella Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (“Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”), pubblicata in G.U. n. 281 del 3 dicembre 2025 e in vigore dal 18 dicembre 2025 LEGGI.
- L’articolo 44 della stessa legge interviene sul Codice civile, modificando in particolare gli articoli 561, 563, 2652 e 2690 c.c., con l’obiettivo dichiarato di agevolare la circolazione degli immobili di provenienza donativa e rafforzare la certezza dei traffici giuridici LEGGI.
Effetto centrale: l’azione di restituzione del bene donato non può più essere esercitata nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso; il legittimario leso ha invece un diritto di credito nei confronti del donatario, commisurato al valore occorrente a reintegrare la quota di legittima.
2.Indice ragionato dell’approfondimento
- Vendita di immobili donati: le nuove regole
- Cosa cambia con la Legge 182/2025
- Vantaggi per venditori, acquirenti e banche
- Limiti e rischi che restano
- Pro e contro del nuovo quadro normativo
- Cosa cambia nella pratica operativa
3.Vendita di immobili donati: le nuove regole
Per anni gli immobili provenienti da donazione sono stati “beni difficili” sul mercato, per due ragioni strutturali:
- l’articolo 563 c.c., nella formulazione previgente, consentiva al legittimario leso di chiedere la restituzione dell’immobile non solo al donatario ma anche ai terzi acquirenti, entro determinati termini e condizioni;
- tale possibilità rendeva incerta la stabilità dell’acquisto e ne limitava l’utilizzo come garanzia ipotecaria, con forte cautela da parte di acquirenti e banche.
Con l’articolo 44 della Legge 182/2025 LEGGI, il legislatore modifica questo equilibrio:
- l’accoglimento dell’azione di riduzione non pregiudica più i diritti reali del terzo acquirente che abbia comprato dal donatario;
- il legittimario leso non può più chiedere la restituzione dell’immobile al terzo, ma solo ottenere una compensazione in denaro dal donatario, nei limiti necessari a reintegrare la quota di legittima;
- i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario sull’immobile rimangono in linea di principio efficaci.
4.Cosa cambia con la Legge 182/2025
4.1 Per il terzo acquirente
- Viene abolita l’azione di restituzione dell’immobile nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso: chi compra una casa donata non rischia più di vedersi sottrarre il bene a seguito dell’azione di riduzione promossa dagli eredi legittimari.
- La tutela del terzo diventa quindi reale e stabile: l’immobile resta suo, anche se la donazione originaria viene ridotta. Il conflitto si trasferisce sul piano obbligatorio (credito del legittimario verso il donatario).
4.2 Per gli eredi legittimari
- Il legittimario mantiene il diritto alla quota di legittima, ma la tutela non passa più attraverso la restituzione del bene al suo patrimonio, bensì tramite un diritto di credito nei confronti del donatario, pari al valore necessario a reintegrare la legittima.
- In caso di incapienza del donatario, la legge disciplina gli effetti sui pesi e sulle garanzie e, in via mediata, sugli aventi causa, con l’obiettivo di bilanciare stabilità dei traffici e protezione dei legittimari.
4.3 Per il bene donato e le garanzie reali
- I vincoli reali (ipoteche, altri pesi) iscritti dal donatario continuano a restare efficaci anche se la donazione è oggetto di riduzione: ciò consente all’immobile donato di diventare più facilmente garanzia per finanziamenti bancari.
5.Vantaggi per venditori, acquirenti e banche
Le novità normative producono alcuni effetti positivi immediatamente percepibili dagli operatori.
5.1 Per il venditore–donatario
- Maggiore commerciabilità dell’immobile donato, che può essere rimesso sul mercato con minori resistenze da parte degli acquirenti.
- Riduzione del contenzioso potenziale con gli acquirenti: se interviene una riduzione della donazione, l’obbligo di indennizzo verso i legittimari grava sul donatario, senza rischio di azioni reali sul bene già venduto.
5.2 Per l’acquirente
- Eliminazione del rischio di evizione giudiziale del bene per effetto dell’azione di riduzione;
- maggiore semplicità nella due diligence: la verifica si concentra sulla regolarità della donazione e sulla situazione familiare del donante, ma senza più il timore che il bene sia “recuperabile” dal legittimario.
5.3 Per le banche
- Possibilità più ampia di iscrivere ipoteca su immobili provenienti da donazione, con minore rischio di inefficacia del vincolo per effetto di azioni di restituzione;
- miglioramento dell’accesso al credito quando il bene donato è offerto a garanzia, grazie a un quadro giuridico più prevedibile.
6.I limiti e i rischi che restano
La riforma non elimina tutti i profili di attenzione connessi alle donazioni.
- I legittimari continuano a poter agire in riduzione della donazione quando ritengono lesa la propria quota; cambia l’effetto, che diventa essenzialmente economico (credito) e non reale (restituzione dell’immobile).
- Permane la necessità di analizzare la storia familiare e successoria del donante, valutando donazioni pregresse, eventuali rinunce o patti, nonché la capienza patrimoniale del donatario in vista di possibili azioni future.
- Occorre verificare con attenzione la disciplina transitoria, distinguendo tra donazioni e vendite concluse prima e dopo l’entrata in vigore della Legge 182/2025, nonché i termini entro cui i legittimari possono ancora agire secondo il vecchio regime.
- Gli istituti di credito, pur più disponibili, mantengono criteri autonomi di valutazione del rischio e possono richiedere garanzie aggiuntive (polizze donazione, clausole contrattuali specifiche, ecc.).
7.Pro e contro del nuovo quadro normativo
| Pro | Contro |
| Stabilità dell’acquisto: abolita l’azione di restituzione contro il terzo acquirente | Persistenza del rischio di azione di riduzione, sia pure con effetti solo obbligatori |
| Maggiore disponibilità delle banche a finanziare immobili provenienti da donazione | Necessità di analisi approfondita della posizione del donatario (solvibilità, altre donazioni, patrimonio residuo) |
| Maggiore fluidità del mercato immobiliare, con rientro sul mercato di beni prima “bloccati” | Disciplina transitoria complessa: coesistenza, per un periodo, di vecchio e nuovo regime |
| Uniformazione nazionale dei criteri di tutela del terzo acquirente | Possibile percezione di minore tutela per i legittimari, che vedono limitata la possibilità di recuperare il bene in natura |
8.Cosa cambia nella pratica operativa
Dal punto di vista applicato, per notai, avvocati, consulenti del lavoro che assistono famiglie e imprese, lo schema di lavoro diventa il seguente.
8.1 Per il venditore
- Verificare preliminarmente la data della donazione e la collocazione temporale rispetto all’entrata in vigore della Legge 182/2025 LEGGI.
- Ricostruire la situazione ereditaria potenziale (coniuge, figli, ascendenti) e le altre donazioni effettuate dal donante.
- Valutare, con il notaio, se sia opportuno predisporre strumenti di garanzia (clausole contrattuali, eventuali polizze dedicate).
8.2 Per l’acquirente
- Non è più necessario temere la restituzione dell’immobile, ma resta fondamentale una due diligence completa sulla provenienza e sulle donazioni pregresse.
- Occorre verificare la solvibilità del donatario, poiché la tutela dei legittimari passa ormai per il suo patrimonio: in situazioni di precedente sovraindebitamento o incapienza, il rischio di conflitti economici residui può aumentare.
8.3 Per le banche
- Diventa più agevole accettare in garanzia immobili provenienti da donazione, in quanto la riforma rafforza la tenuta delle ipoteche iscritte dal donatario.
- Rimane comunque necessario un esame accurato della documentazione notarile e del quadro successorio, soprattutto per operazioni di importo rilevante.
9.Sintesi operativa
La riforma del 2025, veicolata dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 LEGGI, sposta l’equilibrio tra tutela dei legittimari e certezza dei traffici immobiliari:
- chi acquista un immobile da un donatario non può più essere chiamato a restituirlo;
- gli eredi legittimari non perdono il diritto alla legittima, ma lo esercitano come credito verso il donatario;
- il mercato immobiliare e il credito ipotecario su immobili donati diventano strutturalmente più sicuri, pur richiedendo ancora una valutazione caso per caso della storia familiare e patrimoniale.